Op 12 april 2023 heeft het Tuchtcollege NRVT uitspraak gedaan in een aantal klachten van NRVT. Het gaat hierbij met name om rapporten die niet naar behoren zijn ingericht en waarin essentiële informatie ontbreekt. Ook gaat het om een taxateur die niet heeft kunnen aantonen voldoende vakbekwaamheid te hebben om binnen de betreffende Kamer te taxeren.

De klachten zijn veelal een gevolg van kwaliteitsonderzoek door NRVT in het kader van Doorlopend Toezicht. Het betreft klachten met betrekking tot taxaties Bedrijfsmatig Vastgoed en Landelijk en Agrarisch Vastgoed.

De taxateurs erkennen weliswaar hun fouten, maar geven geen blijk van inzicht in de aard en ernst van de schending van het geconstateerde en bagatelliseren dit. Omdat het tuchtcollege niet het vertrouwen heeft gekregen dat de taxateurs in de toekomst rapporten gaan opstellen die wel aan alle eisen voldoen, wordt een zwaardere straf opgelegd. Het tuchtcollege verklaart alle klachten gegrond en legt aan de taxateurs onvoorwaardelijke of voorwaardelijke schorsingen op.

N22486

Een register taxateur, ingeschreven in de Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, stelt een drietal taxatierapporten op waarin essentiële informatie ontbreekt.

NRVT stelt in de klacht dat een dergelijke waardering een PTD (professionele taxatiedienst) betreft, zodat dit behoort te voldoen aan alle NRVT-regels. In plaats daarvan is een rapport uitgebracht waarin essentiële onderdelen ontbreken, zoals een kwalitatieve analyse van de referenties en belangrijke bijlagen, waaronder de opdrachtbevestiging en de plausibiliteitsverklaring. Mede hierdoor zijn de berekeningen niet inzichtelijk en de overwegingen van de taxateur voor een derde niet te volgen.

De taxateur erkent de fouten zoals aangegeven in het auditrapport, maar bagatelliseert de aard, de ernst en de omvang van de tekortkomingen.

Het tuchtcollege stelt vast dat de taxatierapporten niet naar behoren zijn ingericht en summier onderbouwd zijn, waardoor essentiële gegevens ontbreken. De klacht van NRVT is gegrond en de taxateur krijgt, nu het tuchtcollege niet het vertrouwen heeft gekregen dat hij in de toekomst rapporten zal opstellen die wel aan alle eisen voldoen, een voorwaardelijke schorsing van vier maanden met een proeftijd van twee jaar opgelegd.

N22492

Een register taxateur, ingeschreven in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed, stelt een tweetal taxatierapporten op waarin essentiële informatie ontbreekt.

NRVT stelt in de klacht dat een dergelijke waardering een PTD (professionele taxatiedienst) betreft, zodat dit behoort te voldoen aan alle NRVT-regels. In plaats daarvan is een rapport uitgebracht waarin essentiële onderdelen ontbreken, zoals een kwalitatieve analyse van de referenties. Ook zijn de gebruikte cijfers in de rekenmodellen onvoldoende onderbouwd. Mede hierdoor zijn de berekeningen niet inzichtelijk en de overwegingen van de taxateur voor een derde niet te volgen.

De taxateur erkent de fouten zoals aangegeven in het auditrapport, maar bagatelliseert de aard, de ernst en de omvang van de tekortkomingen.

Het tuchtcollege stelt vast dat, op grond van artikel 1.1 onder b van het Reglement Tuchtrechtspraak, NRVT te allen tijde aan te merken is als belanghebbende en derhalve ontvankelijk is in de klacht. Het maakt daarbij geen verschil of NRVT ten opzichte van taxateur eventueel zou handelen in strijd met de eigen doelstelling, wat hier overigens ook niet is komen vast te staan.

Het tuchtcollege volgt de taxateur niet in zijn stelling dat NRVT zou hebben gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel. De regelgeving met betrekking tot desktoptaxaties is pas onlangs van kracht geworden terwijl de regelgeving voor taxaties van Bedrijfsmatig Vastgoed reeds jaren van kracht is en bij de aangesloten taxateurs als bekend mag worden verondersteld.  

Het tuchtcollege stelt vast dat de taxatierapporten niet naar behoren zijn ingericht en summier onderbouwd zijn, waardoor essentiële gegevens ontbreken. De klacht van NRVT is gegrond en de taxateur krijgt, nu het tuchtcollege niet het vertrouwen heeft gekregen dat hij in de toekomst rapporten zal opstellen die wel aan alle eisen voldoen, een voorwaardelijke schorsing van vier maanden met een proeftijd van twee jaar opgelegd.

Uitspraak in hoger beroep: Kwalitatieve analyse van referentiegegevens hoort in taxatierapport

N22493

Een register taxateur, ingeschreven in de Kamers Wonen, Bedrijfsmatig Vastgoed en Landelijk en Agrarisch Vastgoed, stelt een viertal taxatierapporten op waarin essentiële informatie ontbreekt.

NRVT stelt in de klacht dat een dergelijke waardering een PTD (professionele taxatiedienst) betreft, zodat dit behoort te voldoen aan alle NRVT-regels. In plaats daarvan is een rapport uitgebracht waarin essentiële onderdelen ontbreken, zoals een kwalitatieve analyse van de koop- en huurreferenties. Ook zijn verschillende onderdelen van het gehanteerde rekenmodel niet onderbouwd en ontbreekt bij twee van de vier rapporten de backtesting. Mede hierdoor zijn de berekeningen niet inzichtelijk en de overwegingen van de taxateur voor een derde niet te volgen.

De taxateur erkent de fouten zoals aangegeven in het auditrapport en heeft maatregelen genomen om zijn werkwijze te verbeteren. Hij bagatelliseert echter de aard, de ernst en de omvang van de tekortkomingen.

Het tuchtcollege stelt vast dat de taxatierapporten niet naar behoren zijn ingericht en summier onderbouwd zijn, waardoor essentiële gegevens ontbreken. De klacht van NRVT is gegrond. De taxateur krijgt, nu het tuchtcollege niet het vertrouwen heeft gekregen dat hij in de toekomst rapporten zal opstellen in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed die wel aan alle eisen voldoen, een voorwaardelijke schorsing van vier maanden met een proeftijd van twee jaar opgelegd voor deze Kamer.

N22497

Een register taxateur, ingeschreven in de Kamers Wonen en Bedrijfsmatig Vastgoed, stelt een drietal taxatierapporten op waarin essentiële informatie ontbreekt.

NRVT stelt in de klacht dat een dergelijke waardering een PTD (professionele taxatiedienst) betreft, zodat dit behoort te voldoen aan alle NRVT-regels. In plaats daarvan is een rapport uitgebracht waarin essentiële onderdelen ontbreken, zoals voldoende koop- en huurreferenties, de kwalitatieve analyse, rekenmodellen en de onderbouwing daarvan. Relevante bijlagen, zoals de plausibiliteitsverklaring en opdrachtvoorwaarden, zijn niet bijgevoegd. Mede hierdoor zijn de berekeningen niet inzichtelijk en de overwegingen van de taxateur voor een derde niet te volgen. Ook geeft de taxateur onvoldoende blijk van vakbekwaamheid nu in geen van de rapporten een rekenmodel aanwezig is en hij bij gebrek aan voldoende referenties (waardoor de toepassing van de comparatieve methode zwakker is geworden) niet tevens een tweede methodiek kiest.    

De taxateur erkent de fouten zoals aangegeven in het auditrapport en heeft maatregelen genomen om zijn werkwijze te verbeteren. Hij bagatelliseert echter de aard, de ernst en de omvang van de tekortkomingen.

Het tuchtcollege stelt vast dat de taxatierapporten niet naar behoren zijn ingericht en summier onderbouwd zijn, waardoor essentiële gegevens ontbreken. Ook heeft de taxateur niet duidelijk kunnen maken dat hij binnen het bedrijfsvastgoed over de benodigde ervaring en vakbekwaamheid beschikt om een dergelijke taxatie te kunnen uitvoeren. De klacht van NRVT is gegrond en de taxateur krijgt, nu het tuchtcollege niet het vertrouwen heeft gekregen dat hij in de toekomst rapporten zal opstellen in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed die wel aan alle eisen voldoen, een schorsing van zes maanden opgelegd voor deze Kamer.