Een vrouw dient een klacht in over een taxatierapport van een veebedrijf met twee bedrijfswoningen en diverse bedrijfsgebouwen dat zij samen met haar man heeft opgezet. De klacht is zowel gericht tegen de opstellend taxateur als tegen de controlerend taxateur.

De opstellend taxateur (verweerder I) heeft in opdracht van klaagster in 2016 een taxatierapport opgesteld  van het melkveebedrijf. In december 2022 heeft hij opnieuw een taxatierapport opgesteld van hetzelfde bedrijf, nu in opdracht van de ex-partner. In beide rapporten is de waardepeildatum oktober 2011. Beide rapporten vermelden hetzelfde doel: het verdelen van de onverdeelde boedel tussen (ex-)echtelieden. Het eerste taxatierapport komt op een waardering van €  6.1 miljoen, het tweede op € 4,9 miljoen, een verschil van circa 20%.

Klaagster stelt dat het taxatierapport onjuist en incompleet is. Ook wijst klaagster erop dat de taxateur is uitgegaan van de oude vergunning, die in 2011 gewijzigd is, waardoor een groot aantal stuks vee buiten beschouwing zijn gelaten. Klaagster denkt dat dit is gebeurd omdat haar ex-partner belang heeft bij een lagere waarde. Samenvattend stelt klaagster dat verweerders niet in redelijkheid tot de afgegeven waarde hebben kunnen komen. Het feitenonderzoek is niet zorgvuldig verricht, zeker nu deze gegevens bekend hadden kunnen zijn uit de eerdere taxatie. Er is gehandeld in strijd met de beginselen van professioneel gedrag, integriteit, objectiviteit zorgvuldigheid en transparantie.

De opstellend taxateur licht toe dat de eerste taxatie, in opdracht van klaagster, uitgevoerd moest worden op basis van verstrekte informatie, hij kon daarbij het bedrijf niet zelf bezoeken, zoals ook in het eerste rapport is opgenomen. Bijna 7 jaar later werd hij benaderd door de ex-partner van klaagster, dus meer dan drie jaar na de eerdere taxatie, waarbij hij het bedrijf wel zelf kon inspecteren.  De taxateur herkent zich niet in de zijns inziens suggestieve klacht. Hij meent dat hij zich aan alle regels heeft gehouden bij de taxatie. De verschillen tussen beide taxaties zijn veroorzaakt doordat de eerste taxatie een geveltaxatie betrof, waarbij de stalcapaciteit niet overeenkwam met eerdere informatie. Ook is uitdrukkelijk verzocht om roerende zaken niet mee te nemen bij de laatste taxatie, zoals de melkrobots, stalinrichting en melktank. Deze verschillende uitgangspunten hebben effect op de waardering en verklaren de verschillen tussen beide taxaties. De taxateur ontkent beïnvloeding door de opdrachtgever. Ook heeft hij in het rapport vermeld dat hij betrokken was bij een eerdere taxatie, dat was voldoende. Hij staat nog steeds zowel achter het eerste als het tweede rapport. Hij verzoekt het tuchtcollege dan ook de klacht ongegrond te verklaren.

De controlerend taxateur (verweerder 2) stelt dat hij terecht een plausibiliteitsverklaring heeft afgegeven, conform de Checklist.  Hij heeft vastgesteld dat het taxatierapport zorgvuldig en transparant was opgesteld en hij heeft de gestelde waarde en het rapport mogen plausibiliseren. In het taxatierapport was opgenomen dat de opstellend taxateur eerder een taxatie had uitgevoerd, maar niet recent. Ook was duidelijk dat de situatie was  gewijzigd ten opzichte van de eerdere taxatie. Er was voor hem dan ook geen aanleiding de plausibiliteitsverklaring aan het taxatierapport te onthouden. Ook wijst hij erop dat de beoordeling of de opstellend taxateur de opdracht mocht aanvaarden, niet aan de controlerend taxateur is.

Het tuchtcollege overweegt dat in een situatie als deze, waarbij sprake is van meerdere taxaties voor partijen met tegengestelde belangen, een register taxateur zeer voorzichtig zal moeten optreden. Immers, er ligt al een waarde met eenzelfde waardepeildatum. Als de taxateur, zoals hier, bij een tweede taxatie tot de conclusie komt dat de situatie bij de tweede taxatie kennelijk anders dient te worden beoordeeld dan bij zijn eerste rapport, dan had hij glashelder moeten uiteenzetten waar die verschillen uit bestonden.

Het tuchtcollege overweegt dat de opstellend taxateur nadrukkelijk aandacht had moeten besteden aan de gevoeligheid van de ontstane situatie. Deze situatie wordt benoemd in de Toelichting Objectiviteit en Onafhankelijkheid van maart 2021 als mogelijke bedreiging voor de vereiste onafhankelijkheid. De taxateur heeft het object eerder getaxeerd, tegen dezelfde waardepeildatum en er is sprake van twee opdrachtgevers met tegengestelde belangen, te weten ex-partners, zowel huwelijkspartners als zakelijke partners.

Het tuchtcollege overweegt dat de taxateur zijn eerdere betrokkenheid nader had moeten toelichten en in dat taxatierapport volstrekt duidelijk had moeten maken waarom hij - ondanks dezelfde waardepeildatum - tot een fors afwijkende waardering komt.

Met beide taxaties met verschillende waarden, waarin voor een niet-deskundige derde eenvoudig gemist wordt dat het getaxeerde object niet geheel gelijk was, heeft de taxateur niet bijgedragen aan verduidelijking van de toch al gecompliceerde situatie. Belanghebbenden/derden zullen – zoals hier ook gebeurd is – de waarden eenvoudigweg naast elkaar leggen en hierdoor appels met peren gaan vergelijken.

De opstellend taxateur had specifiek moeten toelichten waarom de taxateur meende dat hij onafhankelijk en zonder schijn van belangenverstrengeling deze opdracht kon aanvaarden. Indien een taxateur daartoe toch besluit en in het rapport voldoende toelicht, waarom hij tot dat besluit kon komen, moet de taxateur zich realiseren dat aan het rapport hoge kwaliteitseisen zullen worden gesteld. Het tuchtcollege stelt daarmee dat de taxateur deze opdracht niet op deze wijze had moeten aannemen.

Daarnaast vindt het tuchtcollege dat het rapport niet met de vereiste zorgvuldigheid en transparantie tot stand is gekomen. Er zijn grote investeringen gedaan, zodat op de waardepeildatum sprake was van een groot modern melkveebedrijf dat klaar was voor de toekomst. Het tuchtcollege mist bij de waardering – kort gezegd – de relatie met de markt. De taxateur is met name uitgegaan van de ‘stenen’ en heeft summier aandacht besteed aan de vraag wat het object waard had kunnen zijn in de ogen van de potentiële koper. In dit verband wijst het tuchtcollege erop dat de datum van de verleende vergunning niet is opgenomen in of bij het taxatierapport. De stelling dat bij de waardering niet is uitgegaan van de meest recente vergunning, is dan ook onvoldoende bestreden. Hiermee is het taxatierapport onvoldoende zorgvuldig en transparant tot stand gekomen. De klacht is in zoverre gegrond.

De andere klachtonderdelen zijn onvoldoende komen vast te staan.

De controlerend taxateur betoogd terecht dat het beoordelen van de onafhankelijkheid buiten zijn opdracht lag. Toch was doorvragen hier op zijn plaats geweest, zowel naar de eerdere betrokkenheid als naar de toegepaste methode – en het ontbreken van de relatie met de markt – en naar het ontbreken van de (datum van de) vergunning.

Daarmee is het taxatierapport niet tot stand gekomen met de vereiste zorgvuldigheid en transparantie. Het tuchtcollege acht de klacht tegen de opstellend taxateur en de controlerend taxateur op dit punt gegrond. Er wordt een berisping (opstellend taxateur) resp. een waarschuwing (controlerend taxateur) opgelegd.