Lessen uit de praktijk 27: plausibiliteitsverklaringen
Tijdens het Doorlopend Toezicht van NRVT komen we leerzame situaties tegen. Die praktijklessen delen we graag met u. Hoe kunt u dit voorkomen? Lees hier de 27e publicatie:
Hoewel het vaak goed gaat, ziet NRVT bij audits met enige regelmaat dat plausibiliteitsverklaringen ten onrechte zijn afgegeven. Het komt ook nog met enige regelmaat voor dat plausibiliteitsverklaringen ten onrechte níet zijn afgegeven. In dit stuk richten we ons op de ten onrechte afgegeven verklaringen. De betreffende taxatierapporten voldoen dan niet aan de vereisten en NRVT is van mening dat de controlerende Register-Taxateur dit had moeten opmerken. De gevolgen van een onterecht afgegeven plausibiliteitsverklaring kunnen groot zijn.
Waarom een plausibiliteitsverklaring?
De taxatiebranche heeft gekozen voor zelfregulering. Zodoende heeft NRVT als doelstelling de instandhouding en bevordering van de kwaliteit van taxaties door Register-Taxateurs en het vertrouwen daarin in het maatschappelijk verkeer. Een belangrijk instrument daarvoor is het vier-ogen-principe.
Plausibiliteitsverklaring
Met een plausibiliteitsverklaring zegt de controlerende Register-Taxateur dat het taxatierapport voldoet aan de regelgeving en dat het taxatierapport begrijpelijk, aannemelijk en geloofwaardig is. Hiermee geeft de controlerende Register-Taxateur aan dat aan het taxatierapport vertrouwen mag worden ontleend in het economisch en maatschappelijk verkeer.
De plausibiliteitstoets
De plausibiliteitstoets komt in alle praktijkhandreikingen en het subreglement GZV aan de orde. In de bijlagen daarvan is een voorbeeld van een plausibiliteitsverklaring en een checklist plausibiliteitscontrole opgenomen.
Kort samengevat komt de plausibiliteitstoets neer op een controle/beoordeling van:
- de objectiviteit en onafhankelijkheid van de uitvoerende taxateur m.b.t. het getaxeerde object en de opdrachtgever;
- de vraag of de taxatie in overeenstemming is met de opdrachtvoorwaarden;
- de deskundigheid van de uitvoerende taxateur voor deze taxatie;
- of het juiste waardebegrip is gebruikt in relatie tot het doel van de taxatie;
- of de objectafbakening voldoende duidelijk is;
- of er voldoende koop- en/of huurreferenties zijn en dat deze voldoende in verband zijn gebracht met het getaxeerde (kwalitatieve analyse);
- of eventuele berekeningen voldoende navolgbaar (onderbouwd) zijn;
- of de SWOT-analyse en beschrijving van de marktomstandigheden voldoende zijn.
Wanneer bij de uitvoering van de plausibiliteitstoets blijkt dat er zaken zijn die als onvoldoende kwalificeren, mag de plausibiliteitsverklaring niet worden afgegeven. Pas na aanpassing en herbeoordeling, kan de plausibiliteitsverklaring worden verstrekt.
De praktijkhandreikingen en het subreglement vindt u hier: Reglementen en praktijkhandreikingen | NRVT
Plausibiliseren buiten de Kamer
Hoewel het de controlerende Register-Taxateur is toegestaan een plausibiliteitsverklaring af te geven voor een taxatie die buiten zijn of haar Kamer valt, moet de controlerende taxateur zich steeds afvragen in hoeverre hij/zij over de juiste en voldoende kennis beschikt. Immers, verschillende vastgoedtypen kennen verschillende markten en aandachtspunten en vereisen andere taxatiemethodieken. Voor het afgeven van een plausibiliteitsverklaring geldt hetzelfde als voor de uitvoering van een taxatie. Bij twijfel: niet doen!
Dossiervorming
De plausibiliteitsverklaring moet bij het taxatierapport worden gevoegd. Zowel de uitvoerende als de controlerende Register-Taxateur moeten de plausibiliteitsverklaring en de bijbehorende checklist aan hun dossiers toe voegen, net als bijbehorende e-mails en telefoonnotities.
In onderstaande tuchtuitspraak voldeed de taxatie niet aan de minimale eisen. De controlerende taxateur heeft verzuimd dit vast te stellen. De uitvoerende taxateur kreeg een voorwaardelijke schorsing met een proeftijd van twee jaar en een boete á € 1.000 opgelegd. De controlerende taxateur kreeg een berisping. Wanneer de controlerende taxateur de plausibiliteitstoets goed had uitgevoerd, had deze situatie voorkomen kunnen worden.
Terug naar overzicht