Gesprekken met ACM en NRVT over mededinging technische risico’s

De afgelopen maanden is er vertrouwelijk overleg geweest tussen de ACM en NRVT. De ACM heeft NRVT daarbij gewezen op een drietal risico’s op het gebied van mededinging en consumentenbescherming. Het gaat dan niet zo zeer om de regelgeving, maar wel om de vastgelegde toepassing en uitleg van de regelgeving en dan in het bijzonder rondom de Bureauwaardering. Door de ACM is erop aangedrongen om medio september deze risico’s weggenomen te hebben. Hoewel NRVT van mening is dat zij niet valt onder het toezicht van de ACM, voelen we wel de verantwoordelijkheid om de adviezen van de ACM op te pakken en binnen het huidige systeem tot acceptabele oplossingen te komen. De ACM  onderschrijft dit en vindt het belangrijk dat de consument de keuze heeft voor betaalbare en kwalitatief goede taxaties.
 

De drie risico’s: Werkgebiedregeling, Uitvalcriteria en Robuustheid

De drie risico’s die de ACM heeft aangegeven in de toelichting op de regelgeving Wonen zijn de volgde.

1. In de Q&A over Bureauwaardering van mei 2021 [QA_NRVT-Bureauwaardering-woningfinanciering.pdf] (vraag 17) en in het model-rapport Bureauwaardering wordt verwezen naar de Werkgebiedregeling. Het voorschrijven van een werkgebied is niet toegestaan omdat de vrije mededinging hierdoor wordt belemmerd. Vanuit een kwaliteitsdoel snapt de ACM echter dat de Werkgebiedregeling een middel is om lokale kennis aan te tonen. Tegelijk dient duidelijk te worden gemaakt dat lokale kennis en ervaring vereist door EVS ook op andere manieren aangetoond kan worden.
2. In de praktijkhandreiking Wonen worden m.b.t. de Bureauwaardering uitvalcriteria opgesomd. Deze dienen volgens de ACM de komende jaren mee te bewegen in de ontwikkeling van beschikbare betrouwbare informatie. Specifiek voor appartementen geldt dat als er voldoende VvE-informatie beschikbaar is, deze niet vallen onder de uitvalcriteria.
3. In de eerdergenoemde Q&A over bureauwaardering (vraag 12) wordt ingegaan op het aantonen van robuustheid van modelwaarden. De ACM is van mening dat dit op meerdere gelijkwaardige manieren moet kunnen. De in de Q&A opgenomen tekst hierover kan volgens de ACM mogelijk verschillend worden geïnterpreteerd zodat het lijkt alsof de geboden alternatieven (route via procesbegeleider of opvragen van een accountsverklaring) niet gelijkwaardig zijn; deze gelijkwaardigheid dient beter te worden geduid.

De volledige tekst van de 3 wijzigingen is opgenomen in de bijlage.
 

Afstemming met stakeholders

Direct na afronding van de gesprekken met ACM heeft NRVT afstemming gezocht met haar stakeholders om te komen tot snelle oplossing voor genoemde risico’s. Er is uitvoerig overleg geweest met de brancheorganisaties en advies gevraagd aan de expertcommissie Wonen. Daarnaast is afstemming geweest met de Centrale Raad. Dit heeft geresulteerd in onderstaande wijzigingen.
 

Ingangsdatum

De nieuwe toelichting op de regelgeving gaat in op 15 september. T.a.v. de praktische invulling voor het validatieproces zal NRVT eerst het initiatief nemen om samen met de sector en in het bijzonder met de geldverstrekkers, NHG, NWWI en de branche organisaties te zoeken naar een pragmatische oplossing die uitvoerbaar en haalbaar is binnen de huidige systemen.
 

Bijlage

Wijzigingen in de toelichting op de regelgeving Wonen

1. Werkgebiedregeling
Uit de inleiding van de Praktijkhandreiking Wonen wordt de verwijzing naar de werkgebiedregeling verwijderd. Daar staat nu: “De Register-Taxateur dient te beschikken over voldoende plaatselijke bekendheid. Om dit te waarborgen is de Register-Taxateur gehouden aan de Regeling Werkgebied Taxateur Woningen”

In plaats daarvan voegen we een bepaling toe die de werkgebiedregeling als ‘een’ mogelijkheid aanmerkt om blijk te geven van voldoende lokale bekendheid zoals vereist in de EVS:
“De Register-Taxateur dient te beschikken over voldoende ervaring met betrekking tot taxatie van vastgoed in de plaats en de categorie waaronder het desbetreffende vastgoedobject valt. De Register-Taxateur kan zijn plaatselijke bekendheid aantonen door in het dossier duidelijk vast te leggen hoe en op welke wijze hij de bovengenoemde ervaring heeft verkregen. Voorbeelden van een dergelijke uitleg zijn dat de Register-Taxateur zich conformeert aan de Regeling Werkgebied Taxateur Woningen of anderzijds zijn kennis en ervaring met de locatie aantoont.”

2. Uitvalcriteria
De uitsluitingsgrond voor appartementen in de Praktijkhandreiking Wonen wordt gewijzigd. In de Praktijkhandreiking Wonen nu de tekst onder ’14. Situaties waar geen Bureauwaardering kan worden uitgebracht’, sub g. staat “Er is sprake van een appartementsrecht.”. Dit wordt vervangen door:

“Wanneer er sprake is van een appartementsrecht, tenzij aannemelijk gemaakt kan worden dat de actuele VVE situatie is verdisconteerd in de modelwaarde;”

Onder sub h. staat een opsomming van verschillende typen appartementsrechten (portiekflat, corridorflat, maisonnette, benedenwoning, bovenwoning, portiekwoning). Deze opsomming vervalt.

3. Robuustheid
Dit betreft Q&A Bureauwaardering van mei 2021 [link toevoegen] (vraag 12): “Hoe kan ik mij als Register-Taxateur vergewissen van de robuustheid van het model (betrouwbaarheid en nauwkeurigheid)?”

De huidige tekst is:
“Als de Register-Taxateur gebruik maakt van een onder toezicht van NRVT staande procesbegeleider (hierna: de Procesbegeleider) mag hij – op basis van de door de Procesbegeleider ingebouwde checks en balances – vertrouwen op de door de Procesbegeleider aangeleverde gegevens en wel:
a) de modelwaarde;
b) de opgegeven nauwkeurigheidsindicator van het model behorende bij het taxatieobject;
c) het opgegeven nauwkeurigheidsinterval van de modelwaarde zelf.

In alle andere gevallen zal de Register-Taxateur zich zelf moeten vergewissen van de robuustheid van het model. Dat zou bijvoorbeeld kunnen door van de modelwaardeleverancier een ISAE 3000 of 3402 type 2 accountantsverklaring op te vragen, mits daarbij getoetst wordt aan het juiste normenkader. Zie hiervoor een handreiking normenkader audit modelwaardeleverancier 2021. Daarbij verklaart een onafhankelijke accountant dat er, door beoordeling van de opzet, vaststelling van het bestaan en daadwerkelijke toetsing, is vastgesteld dat de modelwaardeleverancier zodanige beheersingsmaatregelingen heeft getroffen, dat kan worden 1 RICHTSNOEREN INZAKE DE INITIËRING EN MONITORING VAN LENINGEN, mei 2020 2 Dit geldt eveneens voor de CRR (zie o.a. CRR artikel 124). 3 Automated Valuation Model 5 vertrouwd op de robuustheid van het model en de juistheid van de nauwkeurigheids- en betrouwbaarheidsindicatoren en intervallen.

Tot het moment dat een dergelijke accountantsverklaring is ontvangen, dient de modelwaardeleverancier de Register-Taxateur van comfort te voorzien. De door de modelwaardeleverancier opgegeven nauwkeurigheidsindicatoren en nauwkeurigheidsintervallen van de modelwaarde dienen juist en volledig te zijn. Zij dienen gemeten te zijn op de wijze zoals verwoord in de ‘Rapportage modelperformance’ opgesteld door de Vakgroep modelmatig waarderen. […]”

Bovenstaande tekst wordt vervangen door:

“Ingevolge paragraaf 210 van de EBA richtsnoeren dient de taxateur zich te vergewissen van de robuustheid van het model. Het gaat dan om de kwaliteit van de modelmatige waardebepaling. De Register-Taxateur zal daarom ten tijde van het opstellen van het taxatierapport moeten vaststellen dat hij kan vertrouwen op de door de modelwaardeleverancier opgegeven nauwkeurigheidsinterval en betrouwbaarheid. Aan deze eis kan de Register-Taxateur voldoen door zich ervan te vergewissen dat de modelwaarde leverancier zodanige beheersmaatregelen heeft getroffen, dat door de afnemers van de modeltaxaties kan worden vertrouwd op de robuustheid van het model en op de juistheid van de door de modelwaardeleverancier opgegeven nauwkeurigheidsintervallen en betrouwbaarheidsindicatoren. De Register-Taxateur kan dit doen door;

1. Te controleren of de modelwaardeleverancier beschikt over een ISAE 3000 type 2 accountantsverklaring waaruit blijkt dat de bovengenoemde beheersmaatregelen in opzet en bestaan aanwezig zijn en correct functioneren. Wanneer de modelwaardeleverancier nog niet beschikt over deze accountantsverklaring, kan deze verklaren dat de opgegeven nauwkeurigheid en betrouwbaarheid zijn gemeten conform de 'Rapportage modelperformance', opgesteld door de Vakgroep modelmatig waarderen van NRVT, en dat zij door middel van een zelfassessment voldoende maatregelen heeft uitgevoerd om dat te kunnen borgen.
2. De procesbegeleider te vragen aan te tonen dat door middel van regelmatig uitgevoerde out of sample tests wordt verzekerd dat de opgegeven nauwkeurigheid en betrouwbaarheid juist zijn. Indien gebruik gemaakt wordt van een door NRVT erkende procesbegeleider mag de RT er van uit gaan dat deze tests zijn uitgevoerd."