Uit recente audits in het kader van doorlopend toezicht is naar voren gekomen dat taxaties van de marktwaarde in verhuurde staat vaak niet correct worden uitgevoerd. Het ging hierbij vaak om taxaties waarbij de woningen bij opname nog verhuurd waren, maar waarvan zeker was dat ze vrij van huur en gebruiksrechten geleverd zouden worden. Wij informeren je graag over de juiste en branchebreed afgestemde werkwijze bij dergelijke taxaties. Deze werkwijze wordt ook per direct opgenomen in het validatiebeleid van het NWWI.

Geen bijzonder uitgangspunt wanneer de huur zeker eindigt

In situaties waarin een zittende huurder de woning koopt of waarin de huur is opgezegd, is vaak gesteld dat altijd eerst de marktwaarde in verhuurde staat vastgesteld moet worden. Dit klopt echter niet en berust op een wijdverbreide misinterpretatie van de Europese taxatiestandaarden (EVS).

Wanneer vaststaat en verifieerbaar is dat een woning vrij van huur en gebruiksrechten geleverd zal worden¹, is het niet nodig om hiervoor een bijzonder uitgangspunt te hanteren. Dit betreft namelijk geen ‘feit waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper dit zou hanteren op de waardepeildatum’².

Dat een woning op het moment van levering niet verhuurd zal zijn, kan bijvoorbeeld blijken uit een ondertekende koopovereenkomst of uit het feit dat de zittende huurder zelf opdrachtgever is voor een taxatie ten behoeve van de financiering. Het einde van de huurovereenkomst kan ook blijken uit een (schriftelijke) opzegging van de huur door de huurder of een bevestiging van een opzegging door de huurder.

Voor de navolgbaarheid en inzichtelijkheid van het taxatierapport is het belangrijk dat de taxateur toelicht waarom hij uit kan gaan van het eindigen van de huurovereenkomst. Wanneer daar bewijsstukken voor zijn, zoals bijvoorbeeld een getekende koopovereenkomst of een huuropzegging door de huurder, zullen deze als bijlage bij het taxatierapport moeten worden gevoegd.

Gebruiksrecht

Een punt van aandacht is de omstandigheid dat er geen sprake is van huur maar van een gebruiksrecht. Wanneer er sprake is van een eenvoudig gebruiksrecht om niet (waarbij er dus geen huur of daarmee gelijk te stellen vergoeding wordt betaald), is een taxatie in verhuurde staat op voorhand al niet aan de orde. Bovendien kan de gebruiker in dat geval geen beroep doen op huurbescherming en kan het gebruik op ieder moment worden beëindigd. Een schriftelijke opzegging van het gebruiksrecht door de verkoper is dus geen vereiste, maar levert wel aanvullend bewijs op dat het gebruiksrecht geen belemmering is voor een soepele overdracht.

Dit gebruiksrecht moet overigens wel worden onderscheiden van het recht van gebruik en bewoning (artikel 3:226 BW). Dat is een bijzondere vorm van vruchtgebruik die niet eindigt door verkoop van de woning. Het eindigt alleen doordat de rechthebbende overlijdt of verhuist. De rechthebbende betaalt in dat geval ook geen huur (maar draagt wel alle kosten van de woning), zodat van een taxatie van de woning in verhuurde staat ook dan geen sprake is.

Wel een bijzonder uitgangspunt wanneer de huur niet verifieerbaar eindigt

Het spreekt voor zich dat als de huur niet verifieerbaar eindigt, daar niet zomaar van kan worden uitgegaan. In dat geval moet de marktwaarde in verhuurde staat natuurlijk wel getaxeerd worden. Daarnaast kan, wanneer dat wenselijk is, dan een bijzonder uitgangspunt worden gehanteerd voor de marktwaarde vrij van huur en gebruiksrechten.

Wanneer de marktwaarde in verhuurde staat wordt getaxeerd, moet deze inzichtelijk en navolgbaar worden onderbouwd. Dat houdt onder andere ook in een onderbouwing van het gehanteerde rendement en de kosten waarmee gerekend wordt. De Register-Taxateur die de marktwaarde in verhuurde staat taxeert, zal moeten beschikken over de daarvoor benodigde deskundigheid.