Het hanteren van (bijzondere) uitgangspunten is een belangrijk onderdeel van het taxatieproces. Toch blijkt in de praktijk dat niet altijd duidelijk is wat een uitgangspunt precies inhoudt, en wanneer een bijzonder uitgangspunt gerechtvaardigd is. We nemen je graag mee in de betekenis en toepassing van uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten zodat je als taxateur op de juiste manier te werk kunt gaan. 

Wat is een uitgangspunt en waarom gebruik je dit?

Vaak is het noodzakelijk om een of meer uitgangspunten te hanteren om de staat van het object of de omstandigheden van de overdracht te beschrijven. Dergelijke uitgangspunten kunnen een grote invloed op de waarde hebben.

Uitgangspunten zijn veronderstelde feiten waarvan in redelijkheid mag worden aangenomen dat die in overeenstemming zijn, of kunnen zijn, met de feiten op de waardepeildatum. Uitgangspunten zeggen iets over de staat van het getaxeerde object en de omstandigheden waaronder de hypothetische transactie plaatsvindt. Als Register-Taxateur hanteer je uitsluitend uitgangspunten die redelijkerwijs aanvaardbaar zijn en voor waar kunnen worden gehouden.

Als er geen of onvoldoende relevante informatie beschikbaar is, kan het nodig zijn om ten aanzien daarvan uitgangspunten (of bijzondere uitgangspunten) te formuleren. Vaak gehanteerde uitgangspunten zijn bijvoorbeeld dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik, dat de technische installaties naar behoren functioneren of dat het gebouw geen asbest bevat. Voor taxateurs is het van belang om te controleren dat alle uitgangspunten én bijzondere uitgangspunten redelijk zijn in de gegeven omstandigheden, zoveel mogelijk met bewijs worden onderbouwd en relevantie hebben voor het doel waarvoor de taxatie wordt verlangd.

En wat is een bijzonder uitgangspunt dan precies?

Bijzondere uitgangspunten zijn uitgangspunten die afwijken van de feiten en omstandigheden op de waardepeildatum, maar waarvan verondersteld wordt dat deze zich (op termijn) wel zullen voordoen. Bijzondere uitgangspunten kunnen alleen worden gehanteerd indien zij redelijkerwijs als realistisch, relevant en geldig kunnen worden beschouwd. Dit dien je als taxateur te toetsen.

Bijzondere uitgangspunten worden vaak gehanteerd om het effect van mogelijke veranderingen op de waarde aan te geven. Zij worden als ‘bijzonder’ aangeduid om aan een gebruiker van de taxatie duidelijk te maken dat de taxatieconclusie afhankelijk is van een verandering in de huidige omstandigheden. Dit is bijvoorbeeld van toepassing als een taxatie wordt uitgevoerd onder het bijzondere uitgangspunt dat een nieuw te realiseren woningcomplex gereed en verhuurd is.

Je legt de gehanteerde (bijzondere) uitgangspunten altijd duidelijk vast in je taxatierapport. Wanneer een bijzonder uitgangspunt wordt gehanteerd, ligt het tevens voor de hand om de waarde zonder bijzonder uitgangspunt te vermelden, om inzicht te geven in de gevoeligheid en risico’s van het bijzondere uitgangspunt.

Praktische richtlijnen in de praktijkhandreikingen

In de Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed is onder artikel 6.2 en 6.3 een nadere uitleg opgenomen over het hanteren van (bijzondere) uitgangspunten. In de Praktijkhandreiking Landelijk en Agrarisch Vastgoed staat dit opgenomen onder artikel 7 en 8 en in de Praktijkhandreiking Wonen onder artikel 8 en 9.

Voorbeelden van uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten

De hieronder genoemde uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten zijn slechts bedoeld als voorbeeld. De opsomming is niet uitputtend en de voorbeelden zijn niet in alle gevallen toepasbaar. De toepasbaarheid ervan is afhankelijk van de context en de aanwezige informatie.

Enkele voorbeelden (niet limitatief) van uitgangspunten zijn:

• De waardering is uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en).
• Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de toestand van de bodem geschikt is voor het huidige gebruik.
• Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur/installaties is/zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan.
• Bij de waardering is de taxateur ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd.
• Bij de waardering is de taxateur ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten.
• Wanneer een financier, ten behoeve van een financieringscasus, een marktwaardetaxatie vraagt voor een vastgoedobject dat op de peildatum nog verhuurd is, maar de huurder de klant van de bank is en het vastgoed object wil kopen, dan taxeert de taxateur de marktwaarde met als uitgangspunt dat de huidige huurovereenkomst van rechtswege eindigt op het moment van de transactie en beschrijft dit uitgangspunt duidelijk in het rapport.
• Wanneer een financier, ten behoeve van een financieringscasus, een marktwaarde taxatie vraagt voor een vastgoedobject dat op de peildatum nog in eigen gebruik is, maar dat de eigenaar het vastgoedobject wil verkopen en aan wil huren (sale and leaseback), dan taxeert de taxateur de marktwaarde met als uitgangspunt dat de huurovereenkomst ingaat op het moment van de transactie en beschrijft dit uitgangspunt duidelijk in het rapport.

Enkele voorbeelden (niet limitatief) van bijzondere uitgangspunten zijn:

• Waarde met als bijzonder uitgangspunt dat het tijdelijke recht van erfpacht opnieuw wordt uitgegeven. Dit bijzondere uitgangspunt kan zich voordoen wanneer de tijdelijke erfpacht binnen een bepaalde periode afloopt, maar er bijvoorbeeld een concrete aanbieding van de erfverpachter ligt om het erfpachtrecht opnieuw uit te geven. De waarde zonder bijzonder uitgangspunt is in dit geval de waarde op basis van aflopend tijdelijk erfpachtcontract.
• Waarde met als bijzonder uitgangspunt dat sprake is van een (fictief) gerealiseerde verbouwing zoals in het taxatierapport uitgebreid toegelicht en beschreven. Dit bijzondere uitgangspunt kan zich voordoen als de opdrachtgever inzicht wenst in de waarde na verbouwing. De waarde zonder bijzonder uitgangspunt is in dit geval de waarde in de huidige staat.
• Waarde met als bijzonder uitgangspunt dat bijvoorbeeld ‘wonen’ de volgens het omgevingsplan toegestane functie en gebruik zijn. Dit bijzondere uitgangspunt kan een taxateur hanteren als hij een boerderij taxeert waar nog een agrarische bestemming/functie (agrarische bedrijfswoning) op rust, maar de gemeente schriftelijk heeft aangegeven haar medewerking te verlenen tot het wijzigen van de bestemming/functie naar ‘burgerwoning’. De waarde in huidige staat is dan de waarde als agrarische bedrijfswoning als onderdeel van het agrarische complex.
• Waarde onder het bijzondere uitgangspunt dat een nieuwbouw vastgoedobject gerealiseerd en opgeleverd en verhuurd is conform de aangeleverde tekeningen en huurspecificaties. De waarde in huidige staat is dan de waarde van de grond.