Artikel 18. Opdrachtvoorwaarden

De Opdrachtvoorwaarden worden overeengekomen tussen de Register-Taxateur, respectievelijk het Taxatiebedrijf, en de Opdrachtgever, en worden voorafgaand aan de uitvoering van de Professionele Taxatiedienst schriftelijk en gedetailleerd vastgelegd. In de Opdrachtvoorwaarden wordt (indien van toepassing) ten minste melding gemaakt van:

• de identiteit en status van de Register-Taxateur;
• de Opdrachtgever en eventuele andere beoogde gebruikers;
• het doel van de taxatie;
• het taxatietype (volledige taxatie, hertaxatie en update);
• het onderwerp van de taxatie;
• het te taxeren belang;
• het type en de omvang van het Vastgoedobject of het belang en de aard van het gebruik (daaronder begrepen of bijvoorbeeld sprake is van vol eigendom, van een recht van erfpacht, recht van opstal of appartementsrecht);
• de Waardegrondslag;
• de Waardepeildatum en andere relevante data;
• de aard en bron van de informatie waarop de Register-Taxateur zich baseert;
• de Uitgangspunten en Bijzondere Uitgangspunten;
• de beperkingen in gebruik, distributie of publicatie van het Taxatierapport;
• de honorering van de Register-Taxateur;
• een verklaring inzake een eventuele eerdere betrokkenheid bij het Vastgoedobject of de betrokken partijen;
• een bevestiging dat er geen sprake is van een potentiële belangenverstrengeling;
• de verklaring dat de Professionele Taxatiedienst zal worden uitgevoerd in overeenstemming met de EVS en/of de IVS en de toepasselijke reglementen van NRVT.

_{(zie ook: EVS 4: 3.1 t/m 3.9; IVS 101: 20.3 t/m 20.6; IVS 104: 200)}

Artikel 19. Waardegrondslag

19.1 Tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in de Opdrachtvoorwaarden, dient de RegisterTaxateur de marktwaarde als Waardegrondslag te hanteren. De Register-Taxateur legt dit vast in het Taxatierapport.

19.2 Indien de Opdrachtgever naast of in plaats van de marktwaarde inzicht wil hebben in taxatiewaarde(n) op basis van andere waardebegrippen (in overeenstemming met EVS en/of IVS), vermeldt de Register-Taxateur dit in het Taxatierapport en omschrijft hij deze waardebegrippen nauwkeurig in het Taxatierapport.

_{(zie ook: EVS 4: 3.9; IVS 101: 20.3; IVS 104: 20.1)}

Artikel 20. Taxatierapport

20.1 De Register-Taxateur richt het Taxatierapport overzichtelijk en transparant in, zodat voor de Opdrachtgever en een derde, die met toestemming van de Opdrachtgever het Taxatierapport raadpleegt, inzichtelijk is op welke wijze de Register-Taxateur tot zijn taxatie is gekomen. De Register-Taxateur waakt ervoor dat door middel van zijn Taxatierapport of taxatiewerkzaamheden concurrentiegevoelige en andere vertrouwelijk verkregen (markt)informatie wordt verstrekt aan (een) derde(n) die daarover anders geen beschikking had(den) gekregen.

20.2 De Register-Taxateur vermeldt in het Taxatierapport of sprake is van een volledige taxatie, een hertaxatie of een markttechnische update.

20.3 De Register-Taxateur neemt in het Taxatierapport ten minste de onderdelen op die genoemd zijn in het overzicht in Bijlage 1 bij dit reglement.

20.4 Indien sprake is van een Taxatierapport met meerdere versies, geeft de RegisterTaxateur in het Taxatierapport aan welke versie het betreft. In het rapport wordt:

• het aantal versies vermeld;
• aangegeven of er afwijkingen zijn van (in totaal) meer dan 5% van de taxatie in eerdere versies van het Taxatierapport;
• toegelicht waardoor deze afwijkingen zijn veroorzaakt.

_{(zie ook: EVS 5: 4.1.1.; 4.1.2.; 4.1.3.; 4.2.6. ; IVS 103)}

Artikel 21. Plausibiliteitstoets

21.1 Bij de Professionele Taxatiedienst ten aanzien van GZV (zowel de volledige taxatie, hertaxatie als markttechnische update) zorgt de Register-Taxateur ervoor dat zijn taxatiewerkzaamheden, alvorens het Taxatierapport wordt uitgebracht, worden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend Register-Taxateur, tenzij de Taxatiedienst is verricht door ten minste twee Register-Taxateurs en alle Register-Taxateurs het Taxatierapport ondertekenen.

21.2 De onder 21.1 genoemde plausibiliteitstoets betreft een beoordeling van de aannemelijkheid en geloofwaardigheid van het Taxatierapport, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen, de toepasselijke reglementen van NRVT, EVS en/of IVS, is uitgevoerd.

21.3 De controlerend Register-Taxateur legt een verklaring af dat hij de plausibiliteitstoets heeft uitgevoerd, welke verklaring bij of in het Taxatierapport wordt gevoegd. Hij ondertekent het Taxatierapport niet zelf. Een voorbeeld-tekst voor een dergelijke plausibiliteitsverklaring is als Bijlage 3 bij dit Subreglement gevoegd. De controlerend Register-Taxateur is alleen verantwoordelijk voor de plausibiliteitstoets.

21.4 Indien sprake is van een externe controlerend Register-Taxateur dient dit met de Opdrachtgever te worden overeengekomen en in de opdrachtvoorwaarden, mede gelet op het fundamentele beginsel van vertrouwelijkheid, te worden vastgelegd. De Register-Taxateur voorkomt dat deze controlerend Register-Taxateur de beschikking krijgt over concurrentiegevoelige informatie met betrekking tot de relatie tussen de Register-Taxateur en zijn Opdrachtgever.

Artikel 22. Gebeurtenissen na inspectiedatum en na de Waardepeildatum

22.1 Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de Waardepeildatum worden (mits redelijkerwijs bij de Register-Taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering.

22.2 Wanneer na de Waardepeildatum maar vóór Rapportdatum een gebeurtenis plaatsvindt die van substantiële invloed is op de waardering van het getaxeerde Vastgoedobject, zal de Register-Taxateur dit melden aan de Opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst van dit overleg wordt vastgelegd in het Taxatierapport.

22.3 Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de Waardepeildatum en Rapportdatum die bekend zijn bij de Register-Taxateur, kunnen in overleg met de Opdrachtgever worden meegenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van Uitgangspunten en/of Bijzondere Uitgangspunten.

_{(zie ook: EVS5: 4.2.8; IVS102: 20.3k, 20.4, 20.7, 30.1, 30.2)}

Artikel 23. Taxatietypen – minimale vereisten

23.1 Volledige taxatie

a. De Professionele Taxatiedienst in de vorm van een volledige taxatie is qua mate van diepgang van het onderzoek en de inhoud van het Taxatierapport de meest uitgebreide vorm.

b. De Register-Taxateur voorziet de volledige taxatie van een duidelijke onderbouwing, bijvoorbeeld door gebruik te maken van een waarderingsmodel (NAR, DCF, vergelijkingsmethode, of een andere redelijke methode). Indien geen gebruik is gemaakt van een waarderingsmodel beschrijft de Register-Taxateur de taxatiebenadering volledig onder “toelichting op de waardering”.

c. Bij een volledige taxatie beoordeelt de Register-Taxateur zelf het Vastgoedobject zowel intern als extern. Indien toegang tot het Vastgoedobject niet mogelijk is of de RegisterTaxateur op basis van zijn professionele inschatting een interne inspectie niet noodzakelijk acht vermeldt hij dit in het Taxatierapport. De Register-Taxateur legt zijn bevindingen en overwegingen vast in het Taxatierapport.

23.2 Hertaxatie

a. Een hertaxatie kan uitsluitend worden uitgevoerd indien er in de voorgaande 36 maanden tenminste één volledige taxatie door dezelfde Register-Taxateur of hetzelfde Taxatiebedrijf is uitgevoerd. De Register-Taxateur legt dit vast in zijn Taxatierapport ten behoeve van de hertaxatie. Daarin maakt de Register-Taxateur een expliciete verwijzing (datum rapportage en/of rapportnummer) naar de volledige taxatie en, indien van toepassing een eerdere markttechnische update of hertaxatie.

b. De Register-Taxateur betrekt in zijn hertaxatie het Taxatierapport en het onderliggende dossier van de voorgaande volledige taxatie.

c. Het onderzoek dat wordt verricht ten behoeve van de hertaxatie is minder diepgaand dan dat ten behoeve van de volledige taxatie en het Taxatierapport is beknopter. In de hertaxatie kan de Register-Taxateur voor een deel van het onderzoek (zie Bijlage 1) teruggrijpen op en verwijzen naar het onderzoek dat is uitgevoerd bij de voorgaande volledige taxatie, tenzij bijzondere omstandigheden ertoe nopen dat de RegisterTaxateur deze onderdelen opnieuw beoordeelt.

d. Indien sprake is van voornoemde beperking van het onderzoek ten opzichte van de volledige taxatie, dan formuleert de Register-Taxateur daarvoor uitgangspunten in het Taxatierapport. Uiteraard dient de Register-Taxateur, wanneer wijzigingen ten opzichte van de volledige taxatie bekend zijn, hiervan melding te maken. Zijn overwegingen legt de Register-Taxateur op zorgvuldige en transparante wijze vast in het Taxatierapport.

e. Het Taxatierapport voor de hertaxatie wordt door de Register-Taxateur voorzien van een duidelijke onderbouwing, onder meer door middel van een waarderingsmodel. Indien geen gebruik is gemaakt van een waarderingsmodel beschrijft de Register-Taxateur de taxatiebenadering volledig onder “toelichting op de waardering”.

f. Bij een hertaxatie is het uitgangspunt dat de Register-Taxateur het Vastgoedobject uitsluitend extern en niet intern inspecteert, tenzij de Register-Taxateur op basis van zijn professionele inschatting een interne inspectie noodzakelijk acht. De Register-Taxateur legt zijn bevindingen en overwegingen vast in het Taxatierapport.

g. In het overzicht in Bijlage 1 van dit reglement zijn de minimaal vereiste onderdelen bij een hertaxatie opgenomen die in het Taxatierapport op zorgvuldige en transparante wijze aan de orde moeten komen.

23.3 Markttechnische update

a. Wanneer er een wijziging heeft plaatsgevonden met betrekking tot het getaxeerde Vastgoedobject die niet van fysieke aard is (een wijziging in de relevante markt of andere omstandigheden), en de Waardepeildatum van een taxatie of hertaxatie maximaal 24 maanden is verstreken, kan de Opdrachtgever verzoeken een markttechnische update uit te voeren op het eerder uitgebrachte Taxatierapport.

b. De markttechnische update verwijst altijd naar het door de Register-Taxateur uitgebrachte eerdere Taxatierapport betreffende de volledige taxatie dan wel de hertaxatie. Op het Taxatierapport waarvan de markttechnische update onderdeel uitmaakt zijn voornoemde minimale vereisten, te onderscheiden in de volledige taxatie en de hertaxatie, onverkort van toepassing.

c. De Register-Taxateur kan de markttechnische update in beginsel uitvoeren zonder opname ter plaatse (desktoptaxatie of taxatie van achter het bureau). Voorts kan de Register-Taxateur volstaan met het uitbrengen van een herzien rekenmodel en een omschrijving van de wijzigingen ten opzichte van de situatie ten tijde van de oorspronkelijke taxatie en eventuele implicaties voor het risicoprofiel van het Vastgoedobject.

_{(zie ook: EVS: 4.2; 4.3; 4.4; 4.5; IVS 103: 10; 20)}

Artikel 24. Input/outputparameters en referentiegegevens

a. De Register-Taxateur neemt in het Taxatierapport een onderbouwing op van de gehanteerde (algemene en specifieke) in- en output parameters, alsmede van de gehanteerde referentiegegevens.

b. De Register-Taxateur maakt in zijn Taxatierapport een analyse van beschikbare referentiegegevens en legt vanuit deze analyse een relatie met de gehanteerde in- en outputparameters in de waardering van het specifieke Vastgoedobject. Voor zover mogelijk geeft de Register-Taxateur in zijn Taxatierapport aan welke bronnen van marktinformatie hij daarbij heeft gebruikt.

c. De Register-Taxateur neemt ten aanzien van de beschikbare referentiegegevens in het Taxatierapport op wanneer de betreffende transactie is gesloten en hoe de referentie zich verhoudt tot het Vastgoedobject waarop de Professionele Taxatiedienst betrekking heeft.

d. De Register-Taxateur neemt zo mogelijk drie of meer relevante vergelijkingstransacties betreffende huur, alsmede minimaal drie relevante vergelijkingstransacties betreffende koop in het Taxatierapport op.

e. Referentiegegevens met betrekking tot huur- en kooptransacties worden, inclusief een kwalitatieve analyse ten opzichte van het getaxeerde Vastgoedobject, opgenomen in het Taxatierapport en bijbehorende toelichting. Wanneer de Register-Taxateur van mening is dat er geen referentiegegevens aanwezig zijn, licht de Register-Taxateur het referentiekader waarop hij zijn waardering baseert nader toe in het Taxatierapport.

_{(zie ook: EVS: 4.2.6; IVS102: 20.2; IVS 105: 10, 20, 30)}

Artikel 25. Kwalitatieve gevoeligheidsanalyse

a. Een Professionele Taxatiedienst is in het algemeen gebaseerd op een schatting van een theoretische prijs. De Register-Taxateur dient minimaal een kwalitatieve gevoeligheidsanalyse in het Taxatierapport op te nemen van de meest belangrijke en meest gevoelige aannames ten aanzien van het getaxeerde Vastgoedobject.

b. De minimale kwalitatieve gevoeligheidsanalyse vormt een zogenaamde SWOT-analyse (Strenghts, Weaknesses, Opportunities, Threats).

c. Daarnaast kan een uitgebreidere “beoordeling van onzekerheden” worden opgesteld, waarbij de onzekerheden uitgewerkt dienen te worden die verscholen zitten in een aantal belangrijke factoren zowel intern (huurders, gebouw) als extern (o.a. politiek, economie, financieel, wetgeving). De noodzaak daarvan wordt overgelaten aan de professionele oordeelsvorming van de Register-Taxateur. Zijn overwegingen en bevindingen legt hij vast in het Taxatierapport.

Artikel 26. Back-testing

a. De Register-Taxateur dient een back test uit te voeren indien de voorgaande taxatie minder dan drie jaar geleden is uitgevoerd, om de belangrijkste verschillen tussen de voorgaande taxatie en de nieuwe taxatie helder in kaart te brengen. Back testing is slechts mogelijk in het geval waarin de voorgaande Professionele Taxatiedienst is uitgevoerd door het Taxatiebedrijf waaraan de Register-Taxateur is verbonden.

b. In het kader van de back-test dient de Register-Taxateur in het Taxatierapport een beschrijving op te nemen van de belangrijkste verschillen tussen de ‘oude’ en de ‘nieuwe’ taxatie, met betrekking tot het Vastgoedobject, de locatie, waarderingsmethodiek en de markt.

c. De beschrijving in het Taxatierapport van de verschillen tussen de voorgaande taxatie en de nieuwe taxatie dient ten minste van kwalitatieve aard te zijn en wanneer van toepassing (en relevant) tevens van kwantitatieve aard.

Artikel 27. Schattingsonzekerheid

a. De mate van subjectiviteit in de Professionele Taxatiedienst is van invloed op de mate van schattingsonzekerheid en daardoor op de inschatting door de Register-Taxateur van de risico’s van een afwijking van materieel belang voor een bepaalde schatting. De schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van:

• de informatievoorziening;
• een gebrek aan marktinformatie;
• marktomstandigheden;
• algemene taxatie onnauwkeurigheid.

b. De Register-Taxateur betrekt in ieder geval deze omstandigheden in zijn waardering en beschrijft deze zo nodig in het Taxatierapport, zodat voor de gebruiker inzichtelijk is aan welke beperkingen de taxatie onderhevig is. De Register-Taxateur legt voorts bijzondere onzekerheden met betrekking tot de taxatie vast in het Taxatierapport.

_{(zie ook EVS 4: 4.2.11; IVS 105: 10.4)}