1.
In de volgende situaties kan niet worden volstaan met een Hybride waardering van een woning:

• wanneer sprake is van een verzoek een toekomstige verbouwing mee te taxeren (alleen de waarde in huidige staat kan modelmatig worden bepaald);
• wanneer in het omgevingsplan geen sprake is van een toegestaan gebruik dat is omschreven als ‘wonen’ of ‘woongebied’ of een soortgelijke activiteit die permanente eigen bewoning toestaat die niet verbonden is aan een beroep of bedrijf;
• wanneer de kredietaanvrager van plan is de woning niet zelf te gaan bewonen;
• wanneer sprake is van een aanbiedingsplicht bij verkoop;
• wanneer sprake is van de navolgende, in de Fotowijzer woningen gedefinieerde, woningtypen:
  • woonwagen of stacaravan;
  • woonwagenstandplaats of stacaravanstandplaats;
  • woonboot;
  • ligplaats;
  • waterwoning;
  • woon-/winkelpand,
• wanneer de woning een Rijksmonument is.
   

2.
In het Reglement Hybride waardering zijn in artikel 8 de elementen opgesomd die het Beoordelingsrapport dient te bevatten. Deze elementen worden hier nader toegelicht.

a. Benoeming van de identiteit van de modelwaardeleverancier.

Voor gebruikers van het rapport moet duidelijk zijn welke modelwaardeleverancier de Modelwaarde heeft aangeleverd die door de Register-Taxateur wordt beoordeeld.

b. Benoeming van de identiteit van de Opdrachtgever(s).

De opdracht tot een Beoordeling van een Modelwaarde van een woning kan worden verstrekt door een consument of de kredietverstrekker. Een adviseur kan de opdracht verstrekken namens een consument of kredietverstrekker.

c. Benoeming van Register-Taxateur en het taxatiebedrijf waaraan hij verbonden is.

De beoordelende Register-Taxateur vermeldt zijn naam, zijn RT-nummer en zijn bedrijfsgegevens.

d. Verklaring dat de Register-Taxateur die de Modelwaarde beoordeelt niet zelf betrokken is bij het object of de Opdrachtgever op zodanige wijze dat dit aan zijn objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg kan staan.

Ten aanzien van de objectiviteit en onafhankelijkheid van de beoordelende Register-Taxateur gelden dezelfde eisen als wanneer hij een Professionele Taxatiedienst verricht. Zie hierover het Reglement Gedrags- en Beroepsregels, artikel 11 en de Toelichting Objectiviteit en Onafhankelijkheid.

e. Verklaring en motivering van de Register-Taxateur dat hij voldoende deskundig is en over voldoende kennis en plaatselijke bekendheid beschikt om de beoordeling te kunnen uitvoeren.

Om een Modelwaarde te kunnen beoordelen, dient de Register-Taxateur te beschikken over voldoende ervaring met betrekking tot de taxatie van vastgoed in de plaats en de categorie waaronder het desbetreffende vastgoedobject valt.

De Register-Taxateur moet kunnen aantonen over plaatselijke bekendheid te beschikken. Dat kan bijvoorbeeld doordat hij:

• woonachtig is in of nabij de plaats waarin de woning waarvan de Modelwaarde wordt beoordeeld is gelegen en/of;
• gevestigd is in of nabij de plaats waarin de woning waarvan de Modelwaarde wordt beoordeeld is gelegen en/of;
• op andere wijze zelf vergelijkbaar inzicht heeft verkregen, zoals bijvoorbeeld door data-analyse en bestudering van informatie over de plaats, locatie en objecttype van het getaxeerde, waardoor hij, als redelijk handelend en vakbekwaam Register-Taxateur, van oordeel is over voldoende plaatselijke bekendheid te beschikken en/of;
• vanwege een andere binding kan aantonen te beschikken over plaatselijke bekendheid. De Register-Taxateur licht dit toe in het Beoordelingsrapport.

f. Het doel van de beoordeelde modelwaardering.

Het doel kan zijn: het verkrijgen, oversluiten of aanpassen van een (hypothecaire) lening, dan wel ten behoeve van de monitoring van leningen. Wanneer de modelwaardering een ander doel heeft, dient de beoordelend Register-Taxateur de Modelwaarde af te keuren;

g. De Waardepeildatum (van de Modelwaarde), en
h. De datum van het Beoordelingsrapport.

Deze elementen spreken voor zich. De Waardepeildatum kan gelijk zijn aan de datum van ondertekening van het Beoordelingsrapport, maar dat is geen vereiste. De Waardepeildatum kan in geen geval liggen na de datum van het Beoordelingsrapport.

i. De door de modelwaardeleverancier opgegeven mate van betrouwbaarheid en nauwkeurigheid van de Modelwaarde.

De Modelwaarde dient te zijn voorzien van een aanduiding van de betrouwbaarheid en nauwkeurigheid, waarmee wordt aangegeven dat deze minimaal voldoet aan de in de bijlage gestelde eisen. Wanneer de opgegeven betrouwbaarheid en nauwkeurigheid niet voldoen, moet de Modelwaarde worden afgekeurd. Naast de genoemde opgave kan een Modelwaarderapport ook een door de modelwaardeleverancier gegenereerde betrouwbaarheidsindex bevatten.

j. De door de modelwaardeleverancier gegeven kenmerken van de woning met inbegrip van bouwjaar en onderhoudsstatus en of er ten aanzien daarvan aannames zijn gedaan en zo ja, welke.

Zonder kennis van deze eigenschappen van de woning is een goede beoordeling niet mogelijk. Als gevolg van het feit dat geen Inspectie van de woning plaatsvindt, is het onvermijdelijk dat ten aanzien van sommige eigenschappen aannames worden gedaan. Om hierover geen onduidelijkheid te laten bestaan moeten deze worden vermeld. Wanneer deze informatie door de modelwaardeleverancier wordt verstrekt, is het de verantwoordelijkheid van de beoordelende taxateur om te beoordelen of de herkomst van de gebruikte gegevens is vermeld, dan wel de aanname is gespecificeerd (bijvoorbeeld dat er is uitgegaan van gemiddeld onderhoud).

k. Of sprake is van erfpacht.

In het geval er sprake is van erfpacht en er door de modelwaardeleverancier voldoende referenties worden gegeven waarvan mag worden aangenomen dat daarvoor dezelfde erfpachtvoorwaarden gelden, kunnen deze geschikt worden geacht ter beoordeling van de Modelwaarde. Wanneer er echter sprake is van erfpacht in een omgeving waarin erfpacht niet gebruikelijk is, of wanneer er sprake is van verschillende stelsels van erfpachtvoorwaarden, kan dat aanleiding geven de Modelwaarde af te keuren.

l. De overige juridische en feitelijke kenmerken van de woning en welke aannames ten aanzien daarvan zijn gedaan.

Wanneer deze informatie door de modelwaardeleverancier wordt verstrekt, is het de verantwoordelijkheid van de beoordelende taxateur om te beoordelen of de aannames zijn gespecificeerd. Indien de modelwaardeleverancier geen informatie heeft verstrekt over de genoemde kenmerken en de aannames die zijn gedaan, kan dit aanleiding zijn om de modelwaarde af te keuren.

m. Een beschrijving van de locatie van de woning, de plaatselijke marktomstandigheden en de courantheid van de woning.

Wanneer deze informatie door de modelwaardeleverancier wordt verstrekt, is het de verantwoordelijkheid van de beoordelende taxateur om de juistheid hiervan te beoordelen.

n. Alle bij de Register-Taxateur bekende omstandigheden die van invloed kunnen zijn op de waarde, waarbij onder meer de aandacht wordt gevestigd op en opmerkingen worden gemaakt over kwesties die van invloed zijn op de mate van zekerheid of onzekerheid.

Wanneer sprake is van dergelijke omstandigheden en de invloed hiervan niet of onvoldoende tot uitdrukking komt in de Modelwaarde, kunnen deze aanleiding geven de Modelwaarde af te keuren;

o. Inherente beperkingen van de Modelwaarde.

De Beoordeling van een Modelwaarde van een woning is veel minder uitvoerig dan een volledige taxatie doordat er geen Inspectie en veel minder onderzoek plaatsvindt. De consument dient gewezen te worden op deze inherente beperkingen.

Het is immers niet ondenkbaar dat door het ontbreken van een opname ter plaatse, sommige kenmerken die relevant zijn voor de waarde van de woning, ten onrechte niet in de Modelwaarde zijn meegenomen.

p. Ten minste drie referentieobjecten en een inzichtelijke en navolgbare referentieanalyse.

Door de modelwaardeleverancier worden referentieobjecten aangeleverd. Een wezenlijk onderdeel van de beoordeling van de Modelwaarde door de Register-Taxateur in het kader van een Hybride waardering, is het geven van een analyse van deze referenties, waarin inzichtelijk en navolgbaar wordt weergegeven hoe de referenties zich verhouden tot de Modelwaarde.

q. Beperkingen ten aanzien van gebruik en verspreiding.

De verspreidingskring van een Hybride waardering van een woning is beperkt tot de direct belanghebbenden, te weten de Opdrachtgever (de aanvrager van het krediet of de kredietverstrekker), de bij de aanvraag betrokken hypotheekadviseurs en eventueel NHG en verzekeraars.

r. Motivering van de goed- of afkeuring van de Modelwaarde.

De Register-Taxateur motiveert in eigen woorden waarom hij de Modelwaarde goed- of afkeurt.

s. (Digitale) ondertekening en datering door de Register-Taxateur.

Door de ondertekening moet duidelijk zijn welke Register-Taxateur verantwoordelijk is voor de beoordeling van de Modelwaarde. Een digitale handtekening of ‘was getekend’ met een duidelijke vermelding van de identiteit van de Register-Taxateur volstaat.

3.
De onder 2. genoemde elementen kunnen worden geïntegreerd in een Modelwaarderapport. Wanneer dat het geval is:

a. zal duidelijk moeten worden weergegeven welke onderdelen van het rapport de beoordeling van de Modelwaarde door de Register-Taxateur betreffen en welke onderdelen de waardering van de modelwaardeleverancier. De Register-Taxateur beoordeelt immers slechts de Modelwaarde en is niet de opsteller van het Modelwaarderapport;

b. dient het rapport vrije invoervelden te bevatten waarin de Register-Taxateur zelf de gekozen referentie objecten op navolgbare wijze analyseert ten opzichte van de gewaardeerde woning;

c. dient de Register-Taxateur te motiveren waarom de gekozen referenties passend zijn wanneer sprake is van bijzondere situaties, zoals erfpacht of een appartementsrecht;

d. motiveert de Register-Taxateur, ten minste in zijn Dossier, waarom hij beschikt over voldoende plaatselijke kennis om de Modelwaarde van de woning te kunnen beoordelen.

Deze teksten mogen niet worden aangeleverd door de modelwaardeleverancier en de motivering mag ook niet zijn dat wordt vertrouwd op het Model. De Register-Taxateur dient dus aantoonbaar zijn sporen achter te laten in het rapport.

Wanneer het Beoordelingsrapport is geïntegreerd in het Modelwaarderapport, dient duidelijk te worden verklaard dat de ondertekening door de Register-Taxateur uitsluitend de beoordeling betreft.

4.
De Opdrachtvoorwaarden worden overeengekomen tussen de Register-Taxateur en de Opdrachtgever en worden voorafgaand aan de uitvoering van de beoordeling van een Modelwaarde van een woning schriftelijk vastgelegd. Gezien de aard van de opdracht zijn deze voorwaarden in sterke mate gestandaardiseerd. De Opdrachtvoorwaarden worden voorafgaand aan het uitvoeren van de opdracht schriftelijk (digitaal) ter beschikking gesteld van de Opdrachtgever (de aanvrager van het krediet). In de Opdrachtvoorwaarden wordt ten minste melding gemaakt van:

• het doel en de aard van de werkzaamheden;
• de identiteit van de Register-Taxateur of het Taxatiebedrijf waaraan deze verbonden is;
• de Opdrachtgever en andere beoogde gebruikers;
• een verklaring inzake een eerdere betrokkenheid bij de woning of de betrokken partijen en een bevestiging dat er geen sprake is van een potentiële belangenverstrengeling;
• de inherente beperkingen van de Hybride waardering van een woning.

5.
De Register-Taxateur die een beoordeling van een Modelwaarde van een woning verricht, organiseert een zorgvuldige administratie (Dossier) van deze werkzaamheden. Het Dossier kan zowel fysiek als digitaal zijn opgeslagen en moet zodanig ingericht zijn dat een ervaren taxateur die niet betrokken was bij de beoordeling van de Modelwaarde voldoende in staat is om inzicht te verkrijgen in de aard en omvang van de werkzaamheden, de uitkomst van de werkzaamheden en de verkregen informatie en significante observaties en de daaruit getrokken conclusies.

Het Dossier bevat de ondertekende of langs elektronische weg bevestigde Opdrachtvoorwaarden, het Modelwaarderapport zoals ontvangen bij aanvang van de werkzaamheden en het Beoordelingsrapport zoals verstrekt aan de Opdrachtgever.

Ten behoeve van Doorlopend Toezicht dient de Register-Taxateur het Dossier op verzoek aan NRVT te overleggen, dan wel anderszins aan NRVT ter inzage te geven, zodat NRVT kan beoordelen of de beoordeling van de Modelwaarde van een woning in overeenstemming met de vereisten is verricht. Hierbij dient een eventuele wettelijke geheimhoudingsplicht in acht te worden genomen.

6.
De Register-Taxateur die een Beoordeling van een modelwaarde van een woning verricht, dient aantoonbaar ook in voldoende mate fysieke taxaties te verrichten, conform het bepaalde in artikel 6.1.a van het Reglement Kamers, opdat zijn taxatie-ervaring up to date blijft.

7.
De Register-Taxateur verricht de Beoordeling van een Modelwaarde van een woning in overeenstemming met de in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels opgenomen fundamentele beginselen.